Cập nhật và chia sẻ thông tin

Với một dự án Bất động sản được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối và có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán đầu tiên.

Vậy thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà Tiffany muốn chia sẻ. Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:

• Pháp lý liên quan đến đất.
   
• Liên quan đến công trình trên đất.
   
• Liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.
   

Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.

Quá trình hình thành Dự án bất động sản

Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.
 

Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào? Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.

Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản

Triển khai một dự án bất động sản tại Việt Nam đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ một lộ trình pháp lý chặt chẽ, bao gồm nhiều bước và thủ tục phức tạp. Việc hiểu rõ và thực hiện đúng các bước này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của dự án mà còn giúp dự án tiến hành suôn sẻ, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Dưới đây là lộ trình pháp lý chi tiết để triển khai một dự án bất động sản:

1. Công nhận chủ đầu tư

• Chi tiết thực hiện:
  • Chủ đầu tư cần nộp hồ sơ xin công nhận chủ đầu tư tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng, tùy theo quy mô dự án).
  • Hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, báo cáo năng lực tài chính, và các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là bước đầu tiên và rất quan trọng vì chỉ khi được công nhận, chủ đầu tư mới có thể tiến hành các bước tiếp theo.
  • Khó khăn thường gặp: Năng lực tài chính của chủ đầu tư có thể bị yêu cầu thẩm định kỹ càng, đặc biệt với các dự án lớn.

2. Đăng ký đầu tư dự án

• Chi tiết thực hiện:
  • Chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư địa phương.
  • Nội dung hồ sơ: Mô tả chi tiết dự án, phương án sử dụng đất, năng lực tài chính, và cam kết tiến độ.
• Thực tế triển khai:
  • Đăng ký đầu tư là nền tảng để dự án được đưa vào danh sách quản lý và giám sát của nhà nước.
  • Hạn chế: Quy trình này thường bị kéo dài nếu hồ sơ thiếu thông tin hoặc không rõ ràng.

3. Giải phóng mặt bằng và tái định cư

• Chi tiết thực hiện:
  • Phối hợp với chính quyền địa phương để lên phương án đền bù, hỗ trợ người dân và thực hiện tái định cư cho các hộ bị ảnh hưởng.
  • Cần có thỏa thuận rõ ràng với người dân về mức đền bù và thời gian tái định cư.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là bước thường kéo dài nhất trong quy trình triển khai dự án, do liên quan đến quyền lợi của nhiều bên.
  • Hạn chế: Một số dự án gặp phải tranh chấp hoặc khiếu kiện kéo dài, gây đình trệ tiến độ.

4. Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

• Chi tiết thực hiện:
  • Quy hoạch chi tiết 1/500 được lập bởi đơn vị tư vấn thiết kế, sau đó chủ đầu tư trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
  • Nội dung quy hoạch bao gồm: Tổng mặt bằng, hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật, và phân chia chức năng sử dụng đất.
• Thực tế triển khai:
  • Quy hoạch chi tiết phải phù hợp với quy hoạch chung của khu vực, đảm bảo tính khả thi và bền vững.
  • Hạn chế: Việc điều chỉnh quy hoạch có thể kéo dài thời gian phê duyệt, đặc biệt khi có sự thay đổi trong chính sách.

5. Chấp thuận đầu tư và phê duyệt dự án

• Chi tiết thực hiện:
  • Sau khi quy hoạch 1/500 được duyệt, chủ đầu tư xin chấp thuận đầu tư từ UBND tỉnh hoặc cơ quan quản lý dự án.
  • Nội dung bao gồm: Quy mô dự án, tiến độ thực hiện, nguồn vốn, và các cam kết phát triển.
• Thực tế triển khai:
  • Bước này giúp dự án có được sự chấp thuận chính thức để triển khai xây dựng.
  • Hạn chế: Việc cung cấp các cam kết tài chính và tiến độ đôi khi gây áp lực lớn cho chủ đầu tư.

6. Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

• Chi tiết thực hiện:
  • Chủ đầu tư phải ký quỹ tại ngân hàng, với mức ký quỹ dao động từ 1% đến 3% tổng mức đầu tư, tùy thuộc vào quy mô dự án.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là cơ chế đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư đối với dự án, giúp hạn chế tình trạng “treo” dự án.
  • Hạn chế: Áp lực tài chính lớn đối với các chủ đầu tư mới hoặc các dự án quy mô lớn.

7. Chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất

• Chi tiết thực hiện:
  • Nếu đất chưa đúng mục đích sử dụng, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
  • Sau đó, UBND tỉnh ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
• Thực tế triển khai:
  • Thủ tục này giúp chủ đầu tư chính thức được quyền sử dụng đất cho dự án.
  • Hạn chế: Các bước liên quan đến đất đai thường bị chậm do tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc thiếu giấy tờ pháp lý.

8. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật

• Chi tiết thực hiện:
  • Hồ sơ thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật cần được cơ quan quản lý xây dựng (Sở Xây dựng) thẩm duyệt, đảm bảo tuân thủ quy chuẩn.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là bước đảm bảo tính an toàn và hợp pháp của dự án trước khi thi công.
  • Hạn chế: Hồ sơ không đầy đủ hoặc sai quy cách sẽ khiến quá trình thẩm duyệt kéo dài.

9. Xin giấy phép xây dựng

• Chi tiết thực hiện:
  • Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm: Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500, và bản thiết kế đã thẩm duyệt.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là cơ sở pháp lý cho việc khởi công công trình.
  • Hạn chế: Quá trình này dễ bị đình trệ nếu chủ đầu tư không tuân thủ đúng quy trình.

10. Khởi công và xây dựng

• Chi tiết thực hiện:
  • Chủ đầu tư thông báo khởi công và bắt đầu xây dựng theo đúng thiết kế được duyệt.
  • Trong suốt quá trình, cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn lao động và bảo vệ môi trường.
• Thực tế triển khai:
  • Một số dự án có thể gặp khó khăn về nhân lực và vật lực, ảnh hưởng đến tiến độ.

11. Nghiệm thu và bàn giao công trình

• Chi tiết thực hiện:
  • Công trình sau khi hoàn thành được nghiệm thu bởi cơ quan chức năng để đảm bảo đạt tiêu chuẩn kỹ thuật.
  • Sau đó, công trình được bàn giao cho khách hàng hoặc đưa vào sử dụng.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là bước cuối cùng trong quá trình xây dựng, nhưng cũng cần thực hiện kỹ lưỡng để tránh sai sót.

12. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng

• Chi tiết thực hiện:
  • Chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Thực tế triển khai:
  • Đây là bước bảo đảm quyền lợi pháp lý của khách hàng.
  • Hạn chế: Một số trường hợp khách hàng gặp khó khăn trong việc hoàn thiện giấy tờ hoặc thủ tục.

Hạn chế và thách thức trong quá trình thực hiện:

Thời gian kéo dài: Quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý thường kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Thủ tục phức tạp: Số lượng thủ tục nhiều và phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải có kinh nghiệm và hiểu biết sâu về pháp luật.

Rủi ro pháp lý: Nếu không tuân thủ đúng quy trình, dự án có thể gặp rủi ro về pháp lý, ảnh hưởng đến uy tín và tài chính của chủ đầu tư.

Liên hệ để được tư vấn về pháp lý các dự án đang triển khai nha

Nhận tư vấn chi tiết về các dự án nổi bật, liên hệ ngay IQI Vietnam - đơn vị phân phối chính thức của dự án.

• Xem thông tin thị trường: Tại đây
• Xem chi tiết bảng giá và tài liệu phân tích dự án từ Tiffany: Tại đây
• Gọi Tiffany để tham quan thực tế: 0976 976 457 
• Zalo Tiffany để trao đổi thêm về dự án: 0976 976 457

Các ACE Đại lý có nhu cầu tìm hiểu thông tin dự án từ IQI thì đừng ngần ngại liên hệ Tiffany & #IQIVN nha